Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Deprem gerçeği karşısında zorunlu bir dönüşüm olsa da, süreç malikler açısından belirsizlik barındırır. Adımları bilmek en güçlü korumanızdır.
1. Riskli yapı tespiti
Süreç, binanın Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa incelettirilmesiyle başlar. Başvuru için tek bir malik yeterlidir; tüm maliklerin onayı aranmaz.
Rapor olumluysa bina "riskli yapı" olarak tapu kütüğüne şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde rapora itiraz edilebilir.
2. Tahliye ve yıkım
Riskli yapı kesinleştiğinde maliklere tahliye için süre verilir. Bu aşamada kira yardımı veya faiz destekli kredi imkânlarından yararlanılabilir; başvuru İl Müdürlüğü'ne yapılır.
3. Malikler arasında anlaşma
Sürecin en kritik aşamasıdır. Yeni yapının nasıl yapılacağı, hangi müteahhitle çalışılacağı ve paylaşımın nasıl olacağı maliklerin en az üçte iki çoğunluğuyla karara bağlanır.
Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle değerlendirilir. Bu nedenle sürece aktif katılım ve karara katılım beyanının süresinde verilmesi önemlidir.
4. Müteahhit sözleşmesi
Maliklerin en çok mağdur olduğu nokta burasıdır. Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler:
- Paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümün kime düşeceği (kat, cephe, metrekare net olarak)
- Teslim süresi ve gecikme halinde uygulanacak cezai şart
- Kira yardımı tutarı, süresi ve ödeme takvimi
- Kullanılacak malzeme ve teknik şartname (marka/kalite düzeyi ile)
- Müteahhidin teminatı (banka teminat mektubu veya ipotek)
- İskân alma yükümlülüğü ve süresi
Uyarı: Sözleşmeyi mutlaka bir avukatla inceleyin ve düzenleme şeklinde noterde yapın. Adi yazılı sözleşme, taşınmaz devri içeren düzenlemelerde geçersizlik riski taşır.
5. Yapım ve teslim
İnşaat sürecinde yapı denetim kuruluşu bağımsız kontrol yapar. Tamamlanınca iskân alınır ve kat mülkiyetine geçilir. Maliklerin yeni tapuları bu aşamada düzenlenir.
Devlet destekleri
- Kira yardımı: Belirlenen süre boyunca aylık ödeme
- Faiz destekli kredi: Yapım veya güçlendirme için
- Harç ve vergi muafiyetleri: Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde
Kira yardımı ve kredi birlikte kullanılamaz; birini seçmeniz gerekir.
Malik olarak dikkat edilecekler
- Müteahhidin geçmiş projelerini ve mali durumunu araştırın.
- Teminat almadan sözleşme imzalamayın.
- Paylaşımı "yüzde" olarak değil, hangi bağımsız bölüm olarak belirleyin.
- Kat karşılığı sözleşmelerde tapu devrini aşamalara bağlayın.
- Malik toplantılarına katılın; kararlar çoğunlukla alınır ve sizi bağlar.
Süreç ve destek tutarları güncellenebilir. Güncel bilgi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kaynaklarına başvurun.
