Tapu devri, gayrimenkul alım satımının hukuken tamamlandığı andır. Ön görüşmeler, kapora ve sözleşmeler ne kadar düzgün yürütülürse yürütülsün, mülkiyet ancak Tapu Müdürlüğü'ndeki resmî işlemle el değiştirir. Bu yazıda süreci sırayla ele alıyoruz.
1. Başvuru ve randevu
İşlem, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün WEBTAPU sistemi üzerinden veya Alo 181 hattından alınan randevuyla başlar. Başvuruyu alıcı ya da satıcı yapabilir; sistem karşı tarafa onay bildirimi gönderir.
Randevu saatinde her iki tarafın da (veya vekillerinin) hazır bulunması gerekir. Vekâletle işlem yapılacaksa, vekâletnamede "gayrimenkul satışı" yetkisinin açıkça yer alması şarttır; genel vekâletname çoğu zaman yeterli olmaz.
2. Gerekli belgeler
- Kimlik belgesi (nüfus cüzdanı, kimlik kartı veya pasaport) ve son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf
- Tapu senedi veya taşınmazın ada/parsel bilgisi
- Belediyeden alınan emlak rayiç değeri belgesi
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
- Binalar için Enerji Kimlik Belgesi
- Kredi kullanılacaksa bankanın ipotek evrakı ve ekspertiz raporu
Yabancı uyruklu alıcılarda ayrıca yeminli tercüman ve pasaport tercümesi gerekir.
3. Ödenecek kalemler
En önemli kalem tapu harcıdır. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırılır. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla tamamı bir tarafa bırakılabilir; bunu yazılı olarak kayda geçirin.
Bunun yanında döner sermaye hizmet bedeli, varsa ipotek tesis harcı ve emlak danışmanlığı hizmet bedeli bulunur.
Kritik uyarı: Tapuda satış bedelini gerçek değerin altında göstermek yaygın ama risklidir. Vergi ziyaı cezası doğurur; ayrıca ileride satarken değer artış kazancı verginizi yükseltir ve uyuşmazlıkta düşük bedel aleyhinize delil olur. Gerçek bedeli beyan edin.
4. İmza ve tescil
Tapu Müdürlüğü'nde memur, akit metnini taraflara okur. Metinde taşınmazın nitelikleri, satış bedeli ve tarafların beyanları yer alır. İmzalar atıldıktan sonra tescil gerçekleşir ve yeni tapu senedi alıcıya teslim edilir.
5. Devirden sonra yapılacaklar
- Belediyeye emlak vergisi mükellefiyet bildirimi (devir yılını takip eden yılın sonuna kadar)
- Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin devri
- Site yönetimine bildirim ve aidat kaydının güncellenmesi
- DASK poliçesinin yeni malik adına güncellenmesi
Sık yapılan hatalar
- Tapu kaydı incelenmeden kapora verilmesi. Haciz, ipotek, şerh veya intifa hakkı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
- Kat irtifakı ile kat mülkiyetinin karıştırılması. İkisi farklı hukuki durumlardır; kredi ve iskân süreçlerini etkiler.
- İskânı (yapı kullanma izni) olmayan binada risk hesabı yapılmaması.
- Ödeme akışının sözleşmeye bağlanmaması. Bedelin ne zaman, hangi hesaba, hangi koşulla ödeneceği yazılı olmalıdır.
Harç oranları ve hizmet bedelleri yıllara göre güncellenir. İşlem öncesinde TKGM üzerinden güncel tutarları teyit etmenizi öneririz.
