Kira artışı, ev sahibi ile kiracı arasındaki en sık anlaşmazlık konusudur. Oysa kural nettir ve Türk Borçlar Kanunu'nda tanımlanmıştır. Bu yazıda hesaplamayı örnekle gösteriyoruz.
Temel kural: TÜFE on iki aylık ortalama
Konut kiralarında yıllık artış, Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu, "geçen ayın enflasyonu" değildir; son 12 ayın ortalamasının bir önceki 12 ayın ortalamasına oranıdır.
Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu üst sınır aşılamaz. Daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, o geçerlidir — kanun tavanı belirler, tabanı değil.
Hangi ayın verisi kullanılır?
Kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE verisi esas alınır. Örneğin sözleşme her yıl 1 Eylül'de yenileniyorsa, Ağustos ayında açıklanan on iki aylık ortalama kullanılır.
Veriyi TÜİK'in resmî sayfasından doğrulayın; haberlerde geçen "aylık enflasyon" veya "yıllık enflasyon" rakamları farklıdır ve yanlış hesaplamaya yol açar.
Örnek hesaplama
Mevcut kira 25.000 TL, yenileme ayındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı %42 olsun:
- Artış tutarı: 25.000 × 0,42 = 10.500 TL
- Yeni kira: 25.000 + 10.500 = 35.500 TL
Kısayol: 25.000 × 1,42 = 35.500 TL.
Beş yıl kuralı
Kira sözleşmesi beş yılı doldurduğunda durum değişir. Beşinci yılın sonunda taraflar anlaşamazsa, kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Bu, uzun süreli kiralarda piyasanın çok altında kalmış bedellerin düzeltilmesini sağlayan mekanizmadır.
Sık sorulanlar
Ev sahibi ara dönemde zam yapabilir mi?
Hayır. Artış ancak kira döneminin yenilendiği tarihte uygulanabilir. Yıl ortasında tek taraflı zam geçerli değildir.
Kiracı fazla ödediğini fark ederse ne olur?
Yasal sınırın üzerindeki kısım fazla ödeme sayılır ve geri talep edilebilir. Bu nedenle ödemeleri banka üzerinden, açıklamalı olarak yapmak önemlidir.
İş yeri kiralarında da aynı kural geçerli mi?
İş yeri kiralarında taraf iradesi daha geniştir; sözleşmede kararlaştırılan artış yöntemi öncelikli olarak uygulanır. Yine de TBK'nın ilgili sınırlamaları gündeme gelebilir.
Zam yapılmazsa hak kaybolur mu?
Bir yıl zam yapılmaması, sonraki yıllarda birikmiş artışı topluca talep etme hakkı vermez. Her dönem kendi içinde değerlendirilir.
Pratik öneriler
- Sözleşmede yenileme tarihini ve artış yöntemini açıkça yazın.
- Artışı yazılı bildirimle, yenileme tarihinden makul süre önce iletin.
- Kirayı her zaman banka havalesiyle, "… ayı kira bedeli" açıklamasıyla ödeyin.
- Depozito, aidat ve demirbaş listesini sözleşme ekinde tutun.
Oranlar her ay değişir; hesaplama öncesinde TÜİK verisini teyit edin.
