Tapu senedinde yer alan tek bir ibare — "kat irtifakı" ya da "kat mülkiyeti" — satın aldığınız gayrimenkulün hukuki olgunluğunu anlatır. Aradaki fark teknik görünse de sonuçları çok somuttur.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskânı alınmamış bir yapıdaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan haktır. Proje onaylanmış, bağımsız bölümler tanımlanmıştır; ancak yapı hukuken "bitmiş" sayılmaz.
Bu tapuyla mülk satılabilir, devredilebilir, çoğu durumda ipotek edilebilir. Fakat yapının mevzuata uygun tamamlandığı henüz belgelenmemiştir.
Kat mülkiyeti nedir?
Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu, bağımsız bölüm üzerindeki tam ve nihai mülkiyettir. Yapının projeye ve imar mevzuatına uygun bittiği resmen tescillenmiştir.
Pratik farklar
| Konu | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapı durumu | Tamamlanmamış / iskânsız | Tamamlanmış, iskânlı |
| Konut kredisi | Bankaya göre değişir, kısıtlanabilir | Sorunsuz |
| Abonelikler | Kalıcı abonelik sorunlu olabilir | Sorunsuz |
| Emlak vergisi | Arsa vasfı üzerinden olabilir | Bina üzerinden |
| Değer | Görece düşük | Görece yüksek |
Kat irtifaklı mülk almak riskli mi?
Kendiliğinden riskli değildir — İstanbul'da çok sayıda kaliteli proje bir dönem kat irtifaklı olarak satılır. Önemli olan iskânın neden alınmadığını anlamaktır:
- Normal durum: Yapı yeni bitmiş, iskân başvurusu sürüyor. Sorun değil.
- Dikkat gerektiren durum: Yapı yıllar önce bitmiş ama iskân hâlâ alınmamış. Genellikle projeye aykırılık, eksik imalat veya idari uyuşmazlık işaretidir.
Satın almadan önce sorulacak sorular
- Yapı ruhsatı tarihi nedir, süresi dolmuş mu?
- İskân başvurusu yapıldı mı, hangi aşamada?
- Projeye aykırı imalat (kapatılmış balkon, ilave kat, dönüştürülmüş ortak alan) var mı?
- Belediyeye kesilmiş idari para cezası veya yıkım kararı var mı?
- Satıcı iskân yükümlülüğünü sözleşmede üstleniyor mu?
Kat irtifaklı bir mülk alıyorsanız, iskân alınmasına ilişkin taahhüdü ve süreyi sözleşmeye yazdırın. Sözlü güvence yeterli değildir.
Nasıl kontrol edilir?
Tapu kaydını e-Devlet üzerinden "Tapu Bilgileri Sorgulama" ile görüntüleyebilirsiniz. İskân durumu için ilgili belediyenin imar müdürlüğüne başvurulur. Alıcı olarak bu kontrolleri devirden önce yaptırmanızı öneririz.
