Gayrimenkul işlemlerinde bütçenizi yalnızca satış bedeli belirlemez. Vergi ve harçlar, toplam maliyette ciddi bir kalem oluşturur. Bunları baştan hesaba katmak, süreçte sürpriz yaşamanızı önler.
1. Tapu harcı
Devrin en büyük yan maliyetidir. Beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırılır. Uygulamada taraflar farklı anlaşabilir; bunu sözleşmeye yazın.
Harcın matrahı, belediyenin belirlediği emlak rayiç bedelinin altında olamaz. Rayiç bedelin altında beyan, vergi ziyaı cezası doğurur.
2. KDV
KDV yalnızca ticari nitelikli satışlarda gündeme gelir — yani satıcı müteahhit, inşaat firması veya bu işi ticari faaliyet olarak yapan bir mükellefse. İki gerçek kişi arasındaki konut satışında KDV doğmaz.
Oran, konutun net alanına ve projenin arsa birim değerine göre değişebilir. Sıfır konut alıyorsanız fiyatın KDV dahil mi hariç mi olduğunu mutlaka netleştirin.
3. Emlak vergisi
Her yıl, taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir. İki eşit taksitte (genellikle Mart–Mayıs ve Kasım) ödenir. Oran, konut/iş yeri/arsa ayrımına ve büyükşehir sınırları içinde olup olmamaya göre değişir.
Muafiyet: Tek konutu olan ve geliri bulunmayan emekliler, ev hanımları, işsizler, gaziler ve şehit yakınları için indirimli (sıfır) oran uygulanabilir. Başvuru gerekir; otomatik uygulanmaz.
4. Değer artış kazancı vergisi
En sık gözden kaçan kalemdir. Bir konutu satın aldıktan sonraki beş yıl içinde satarsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine tabidir.
- Beş yıl dolduktan sonraki satışta bu vergi doğmaz.
- Alış bedeli, satışa kadar geçen aylardaki Yİ-ÜFE artışı oranında endekslenerek güncellenir; bu, vergilenecek kazancı önemli ölçüde düşürür.
- Her yıl için belirlenen bir istisna tutarı vardır; kazanç bu tutarın altındaysa vergi çıkmaz.
- Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazın satışında bu vergi uygulanmaz.
5. Diğer kalemler
- Döner sermaye hizmet bedeli: Tapu Müdürlüğü'ne ödenen sabit tutar.
- İpotek tesis harcı: Kredi kullanılıyorsa kredi tutarı üzerinden.
- Ekspertiz ücreti: Banka kredisi için zorunlu değerleme raporu.
- DASK primi: Konutun alanına ve yapı tarzına göre.
- Emlak danışmanlığı hizmet bedeli: Yetki belgeli danışmanlık hizmeti karşılığı.
Bütçe planlaması
Pratik bir yaklaşım: satış bedelinin üzerine %4–6 bandında bir yan maliyet payı ayırın. Kredi kullanıyorsanız ekspertiz, ipotek ve sigorta kalemleriyle bu oran biraz yükselir.
Oranlar ve istisna tutarları her yıl güncellenir. İşlem öncesinde Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarından teyit alın veya mali müşavirinize danışın.
